当赵长河合上文件夹，以为今天的谈判已经圆满结束时，许承远却没有起身。
“赵总，还有一件事。”
许承远端起茶杯，轻轻抿了一口，放下，语气却比刚才更加郑重。
赵长河微微一怔，重新坐直身体。
“许主任，请讲。”
许承远从公文包里取出一份补充材料，推到会议桌中央。
“赵总，银行只以文旅综合体部分做抵押，科创园部分银行不碰。这个安排，中心完全理解。
但有一个问题——科创园建成后，它的产权归属怎么定？”
赵长河眉头微微皱起：“科创园是项目公司的一部分，产权当然归项目公司所有。”
许承远摇了摇头，语气诚恳但坚定。
“赵总，科创园的建设资金，百分之八十以上来自中心。
三十所高校的十三点五亿，加上大路集团的两千万，加上京州发展建设集团的兜底，这些钱几乎全部投在科创园上。
文旅综合体的建设资金，主要来自银行和山水集团前期投入。”
他顿了顿，目光直视赵长河。
“中心代表的是三十所高校，是非营利性事业单位，科创园是具有教育属性的公共项目。
如果科创园的产权归项目公司所有，而项目公司的股东里有山水集团、有其他基金，将来万一项目公司出现股权变动，高校的资产就会面临风险。这不是中心能接受的。”
会议室里安静了几秒，苏明远和陈婉清对视一眼，都没有说话。
赵长河沉吟了片刻，缓缓开口。
“许主任，你的意思是？”
许承远翻开那份补充材料，语气变得更加郑重。
“中心的方案是——科技园主体部分，包括联合孵化中心、共享实验室、创业加油站。
这些核心区域，由中心以五亿债权转换购买，建成后产权归中心所有。
创客集市、创意街区、创艺剧场、创意工作室这些商业属性的部分，归于项目公司所有共有。”
赵长河的眉头拧紧：“许主任，你这是要把科创园从项目公司里‘切’出去。
土地是一个地块，规划是一个整体，怎么分割？”
许承远显然早有准备，翻过一页。
“赵总，土地不分，产权分。也就是说，土地的使用权仍然归项目公司，但地面上的建筑——科创园主体——的产权归中心。
这在法律上是可行的，叫做‘房地分离’或者‘建筑物所有权与土地使用权分别归属’。”
苏明远这时插话，语气里带着几分疑虑。
“许主任，‘房地分离’虽然在理论上是可行的，但在实际操作中非常罕见。
银行办理抵押贷款时，要求房地一体；不动产登记部门也要求房地权利主体一致。
如果科创园的产权归中心，土地还在项目公司名下，将来办理产权证、抵押登记都会遇到障碍。”
许承远点头，显然已经研究过这个问题。
“苏总说得对，所以我们的方案不是简单的‘房地分离’。
我们建议，将项目地块在规划上明确分为两个子地块——科创园地块和文旅综合体地块。
两个地块相邻，但独立核算、独立办证、独立管理。”
赵长河摇头，语气里带着明显的为难。
“许主任，土地分割不是儿戏。
第一，需要重新办理规划许可、用地批准，周期至少半年以上，项目等不起。
第二，分割出来的科创园地块是教育科研用地，需要重新走招拍挂程序，万一被别人拍走，科创园就建不成了。
第三，山水集团的抵押物里包含了整块土地，银行不会同意分割。”
陈婉清这时，也补充道。
“高校的钱虽然主要投在科创园上，但项目公司前期已经支付了土地款、前期工程费，而且高校的钱也在项目公司中占有了股份。
如果把科创园地块分割出去，项目公司就亏了。”
许承远想了想，给出折中方案。
“赵总，土地不分割。土地的所有权还是归项目公司，但科创园主体的产权归中心。
中心以五亿债权转换购买这部分建筑，相当于中心用债权换取了建筑物的所有权。
项目公司仍然持有土地，中心持有地上的建筑。双方签订土地长期租赁协议，中心向项目公司支付土地使用权租金。”
赵长河眼睛一亮，这比他预想的方案可行得多。
“许主任，你的意思是——土地还是项目公司的，建筑是中心的。
中心用五亿债权换来了建筑的所有权，然后每年向项目公司支付土地租金？”
许承远点了点头。
“对。这样既不需要土地分割，也不需要变更规划，只需要在不动产登记时办理‘建筑物所有权与土地使用权分别登记’。
虽然操作复杂一些，但有政策依据，技术上可行。”
赵长河与苏明远、陈婉清低声交换了几句意见。
“许主任，这个方案，技术上可以探讨。但有几个问题需要明确。”
“赵总请讲。”
“第一，中心持有的科创园主体建筑，是否包括配套的道路、绿化、管网等基础设施？这些设施与文旅综合体共用，怎么划分？”
许承远早有准备，高校要的是核心，不是周边，要周边五亿就不够了。
“基础设施共用，产权不分。中心按使用面积比例承担维护费用。具体比例，可以请第三方测绘机构测算。”
赵长河点了点头，继续问题。
“第二，中心向项目公司支付的土地租金，怎么定？租期多长？”
许承远给出了一个双方一旦签订合约，就没有反悔可能的期限。
“租期与土地使用年限同步，不低于五十年。
租金按年支付，每年按土地评估价值的适当比例计算。具体金额，可以请评估机构确定。”
赵长河对于许承远的长期限也表示同意。他们也惹不起高校，一个不相互扯皮的期限对双方都有利。
“第三，如果将来中心需要转让科创园产权，项目公司有没有优先购买权？”
许承远笑了笑，语气坦然。
“有。而且，中心转让产权时，必须确保受让方继续从事创新创业孵化业务，不能改变用途。这是写入协议的。”
赵长河靠在椅背上，手指在扶手上轻轻敲了两下。
“许主任，你的这个方案，国资这边原则上可以接受。但有几个前提。”
许承远知道，现在该赵长河提要求了。
“赵总请讲。”
“第一，中心以五亿债权转换购买科创园主体，这五亿必须是已经到位的资金，不能是未来的承诺。
而且，这五亿不能从高校出资里重复计算。”
许承远肯定地点头：“赵总放心，这五亿是中心的债权投资部分，与股权投资九亿是分开的。
资金已经归集到位，会在第一批交付款中支付。”
“第二，科创园建成后，中心持有的建筑，必须优先用于大学生创业孵化，不得改变用途。中心每年要向项目公司提供运营报告。”
“可以，写入协议。”许承远答得干脆利落。
“第三，中心向项目公司支付的土地租金，必须不低于市场公允价。不能因为中心是事业单位就搞‘优惠价’。”
许承远笑了笑。
“赵总，这一点您放心。中心虽然是事业单位，但该付的钱一分不会少。我们按市场价付租金，账目清清楚楚。”
赵长河站起身，伸出手。
“许主任，那就这么定了。科创园主体产权归中心，土地归项目公司，中心向项目公司支付土地租金。
具体条款，请律师起草。”
许承远握住他的手，用力摇了摇。
“赵总，感谢理解。中心一定把科创园建设好、运营好，不辜负各方的信任。”
苏明远和陈婉清也站起身，与许承远握手告别。
走出会议室，许承远站在走廊里，长长地呼出一口气。
公文包里，多了一份沉甸甸的协议草案——科技园的产权归属，有了着落。
中心持有科创园的所有权，这才是一个完整的中心，他的政治进步之阶才是夯实的。